Previsto no decreto legislativo n° 23 de 2011, o registro do contrato pelo inquilino pode reverter em uma redução do valor do aluguel
O regime da locação de imóveis sofreu importantes modificações nos últimos anos, sobretudo para combater o fenômeno da evasão fiscal por parte de quem aluga irregularmente, ou seja sem registrar o contrato de locação na “Agenzia delle Entrate”. O mesmo, que define as regras de concessão de uso de um bem (apartamento ou casa, por exemplo) mediante o pagamento de um aluguel, deve ser, de fato, registrado no prazo de 30 dias.
O registro do contrato de locação tem uma série de funções importantes. Define uma data certa e a existência jurídica do ato e, sob o ponto de vista fiscal, fornece ao Estado informações sobre a renda do proprietário do imóvel. Além disso, permite ao locador de obter facilidades fiscais pelo fato de pagar um determinado aluguel.
A falta de registro de um contrato de aluguel, inclusive parcial (por exemplo na hipótese em que seja registrado um contrato com um valor de aluguel que não corresponda a quantia efetivamente paga) pode gerar graves conseqüências para o proprietário do imóvel e algumas vantagens para quem vive em casa alugada.
Registro do contrato de locação –Pode ser feito não só pelo proprietário o imóvel, mas também pelo locador. Esta novidade foi introduzida com o recente decreto legislativo (d.lgs. n. 23 de 2011) que influiu de forma notável sobre os direitos do inquilino. Tais efeitos, a favor do locador, ocorrem somente para os contratos de locação para uso habitacional.
Para registrar o contrato de locação, inquilino pode ir diretamente a um posto da “Agenzia delle Entrate” e preencher um formulário para tal fim. Para efetuar o registro é preciso declarar os próprios dados pessoais e aqueles do locatário, a data de início da locação e o aluguel pago. É preciso também pagar os impostos referentes aos anos em que o contrato permaneceu irregular. Também é necessário apresentar os documentos que comprovem a declaração efetuada (o contrato de locação não registrado, os recibos de pagamento do aluguel).
Direitos do inquilino –O decreto citado estabelece que, em caso de um contrato de locação não registrado, a duração do período de locação é de quatro anos que decorre a partir da data do registro do contrato, independente de quem tenha feito. Isso significa que, em caso de falta de registro do contrato, a primeira vantagem do inquilino é que o proprietário do imóvel não poderá entrar com uma ação de despejo. De fato, a falta de registro do contrato não permite a rescisão. Não tendo um prazo certo para a duração da locação, nenhum procedimento de despejo poderá ser ativado. No vencimento dos quatro anos decorrentes ao registro, o contrato será renovado por outros quatro anos.
Outra vantagem do inquilino é em relação ao valor do aluguel a pagar para o proprietário do imóvel. A lei dispõe que, quando o proprietário não providenciou o registro do contrato, no momento em que o mesmo é feito, o aluguel que deve ser pago é equivalente ao triplo da renda “catastale” (coeficiente que define o valor de um terreno). Se o valor do aluguel definido no contrato sem registro é inferior a cifra resultante, permanece invariável. Isso significa que, depois do registro, o proprietário poderá receber um aluguel inferior ao valor estabelecido no contrato.
As vantagens para o inquilino que providencia o registro do contrato valem, não só quando o mesmo não foi registrado, mas também quando foi registrado com informações falsas. Isso é, quando por exemplo o valor do aluguel indicado é inferior ao efetivo ou então, caso tenha sido registrado um falso contrato de comodato (que prevê que a concessão do imóvel não é sujeita ao pagamento de um aluguel).
Mais informações podem ser obtidas no site da “Agenzia delle Entrate” (www.agenziaentrate.gov.it).
Dr. Andrea De Rossi
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