Guia completo sobre as regras dos vários tipos de contratos de locação de imóveis, inclusive os chamados a “canone concordato”.

 

 

Roma, 7 de março de 2011- A locação de imóveis para moradia é disciplinada pela lei 431/1998 que prevê vários tipos de contrato, instrumento com o qual o proprietário de um imóvel  cede, por exemplo, um apartamento ou casa por um determinado período a outro sujeito em troca do pagamento de um aluguel mensal.

 

Contrato 4+4 - Se trata do contrato clássico para aluguel de um apartamento para moradia. Com a indicação 4+4 se entende que o período de locação não pode ser inferior a quatro anos e pode ser renovado automaticamente por outros quatro anos, salvo em casos excepcionais previstos pela lei.

 

No final de oito anos, as duas partes, o proprietário e o inquilino, têm a faculdade de interromper o contrato dando, porém, um aviso prévio à outra parte de pelo menos seis meses, a partir da data de vencimento.

Se no contrato é previsto um prazo inferior a seis meses, esta cláusula não é válida e, portanto, sempre dentro de seis meses, é aconselhável comunicar a intenção de rescindir o mesmo.

 

A locação se pode concluir antes dos oito anos mas somente em casos particulares previstos pela lei, seja para o proprietário que para o inquilino.

 

Aluguel e as despesas de condomínio - O  valor do aluguel é o preço que o inquilino deve pagar mensalmente pelo uso do apartamento. É estabelecido no contrato que o mesmo não pode variar de ano em ano. Pode ser aumentado somente para a reavaliação Istat e somente se foi especificado no acordo.

 

Se, por exemplo, o contrato prevê um reajuste do valor do aluguel depois do primeiro ano,  esta condição contraria a lei e não é válida. O inquilino terá que pagar o valor previsto para o primeiro ano e assim será por toda duração do contrato de locação. A falta de pagamento de pelo menos duas mensalidades implica ao inquilino uma ação de despejo.

 

Ônus acessórios - Geralmente o inquilino deve pagar os ônus acessórios, ou seja, as despesas referentes ao apartamento e as despesas de condomínio, por exemplo, para a manutenção do imóvel (luz, água, limpeza, condomínio etc). Estas despesas são normalmente de responsabilidade do inquilino, porém, no contrato pode ser previsto que algumas são  a cargo do proprietário (por exemplo despesas extraordinárias para a reestruturação de uma parte do edifício).

 

Se no contrato é previsto que o inquilino deve pagar as despesas como previsto pela lei, é necessário fazer  a devida distinção.

 

As despesas de manutenção extraordinária do apartamento são, por lei, a cargo do proprietário como por exemplo a substituição de de um sistema de água ou de gás. As outras, por exemplo a reparação de um tubo ou de uma fechadura de porta, são a cargo do inquilino.

 

Em relação às despesas condominiais é sempre aconselhável pedir um extrato à administração do condomínio para conhecer o valor exato das despesas que devem ser pagas, lembrando que algumas são a cargo somente do proprietário (substituição do motor do elevador ou do portão de ingresso), e outras do inquilino (despesas da portaria).

 

Sublocação - O contrato de locação pode prever a proibição ao inquilino de sublocar o apartamento ou somente um quarto. Caso o titular do contrato, apesar da proibição, decida alugar a casa  a terceiros corre o risco de encerrar o contrato e de ter que pagar o ressarcimento por danos ao proprietário.

 

Registro - O contrato, de qualquer tipo, deve ser inscrito e registrado na “Agenzia delle Entrate” no prazo de 30 dias, a partir da data de estipulação do mesmo (ou da sua decorrência, se antecedente). É necessário pagar em qualquer banco ou agência postal uma taxa de registro que, por lei, corresponde a 2% do valor do aluguel anual. Para tanto, deve ser utilizado o formulário modelo F23 devidamente preenchido.

 

Rescisão pelo proprietário - O dono do imóvel,  no vencimento dos quatro primeiros anos de aluguel e não antes, pode recusar de renovar o contrato para os quatro anos sucessivos somente em presença dos seguintes motivos:

 

1- Se precisa do apartamento para morar, exercitar uma atividade comercial pessoalmente, ou a favor do cônjuge, dos pais, dos filhos ou de parentes até o segundo grau;

 

2- se o inquilino dispor, na mesma Prefeitura, de uma outra casa não alugada;

 

3- se a moradia é parte integrande de um prédio seriamente danificado que deve ser demolido ou que necessita ser reformado ou reestruturado, de forma que não permita que um inquilino possa continuar vivendo no apartamento;

4- se o proprietário pretende efetuar uma construção em apartamento do último andar e a presença do inquilino seja um obstáculo;

 

5- se o proprietário pretende vender a casa a terceiros, sempre que seja o único imóvel para uso habitativo de sua propriedade (exclusa a própria habitação). Neste caso, o inquilino tem o direito à precedênica de compra da casa em relação a terceiros estranhos, nas mesmas condições econômicas estabelecidas pelo proprietário.

 

Atenção: o proprietário da casa pode negar a renovação do contrato de locaçãopara os quatro anos sucessivo se o inquilino não mora no apartamento alugado, sem que tenha apresentado um justificado motivo (exemplo, transferência por alguns meses em outra cidade por razão de trabalho).

 

O proprietário do imóvel, quando se verifica uma das condições previstas pela lei para a rescisão do contrato, no vencimento dos primeiros quatro anos, deve enviar ao inquilino uma carta “raccomandata”, com recibo de retorno, indicando os motivos específicos que o levam a anular a relação contratual. O aviso deve ser enviado nos seis meses que antecedem o vencimento.

 

Se os motivos para a rescisão não são indicadas detalhadamente ou se o envio da carta não respeita o prazo de pré aviso, a rescisão não é válida e o contrato é renovado por mais quatro anos.

 

Rescisão pelo inquilino - Quem aluga um imóvel pode interromper a relação cntratual antes dos oito anos somente em presença de um grave motivo que possar ser documentado (por exemplo por trabalho se é obrigado a se transferir para uma outra cidade ou então se perde o emprego). Também neste caso, o aviso prévio  deve ser dado dentro seis meses da data de vencimento.

 

O pagamento do aluguel em caso de rescisão, de qualquer forma, deve ser efetuado nos seis meses de pré aviso, mesmo se no período o inquilino habitar em outra casa.

 

Entrega do imóvel - Uma vez que o contrato de locação é regularmente interrompido, ou então se no vencimento dos oito anos não é renovado, o imóvel deve ser liberado. Se no vencimento do contrato, o inquilino não deixa o apartamento, o proprietário pode recorrer à Autoridade Judiciária, que providenciará e executará a ação de despejo. Todas as despesas da ação ficam cargo do inquilino.

 

 

Contratos de aluguel a “canone concordato”

 

Devido a uma particular exigência de encontro entre o pedido e a oferta, nas Prefeituras com alta densidade habitacional é prevista a possibildade de estipular os chamados contratos  a “canone concordato” (valor do aluguel concordado), cujo valor é inferior ao de mercado, oscilando entre um mínimo e um máximo já estabelecidos por acordos específicos entre organizações de proprietários e inquilinos (ou universidades e associações de estudantes). Além disso, alguns destes contratos permitem obter alguns benefícios fiscais.

 

Existem três tipos de contratos concordados: “Contratos 3+2”, “Contratos transitórios” e “Contratos para estudantes”. As três tipologias só podem ser redigidas em formulários específicos, anexados a um Decreto Ministerial. Nas Prefeituras, onde não são estipulados acordos, se pode fazer referência aos acordos estipulados nas Prefeituras com a mesma densidade de população.

 

Em todo caso é possível obter assistência das associações para a proteção dos inquilinos e dos proprietários, presentes em todo território nacional.

 

Contrato de locação 3+2

 

Se distingue do normal contrato de aluguel pela sua duração, que é menor daquela prevista para os  4+4. O 3+2, de fato, tem uma duração mínima de três anos e se renova por outros dois. Prevê algumas facilidades fiscais ao proprietário em relação à taxa de registro (redução de 30%), no ato da declaração de renda, e em relação aos impostos municipais sobre imóveis (ICI, sigla em italiano).

 

O inquilino tem a vantagem de pagar um valor de aluguel mais baixo, e de usufruir também de benefícios fiscais se a sua renda é inferior a um certo limite (cerca € 31.000,00) e se a casa alugada é a sua moradia principal.

 

As regras que disciplinam o uso do imóvel e os ônus acessórios para este tipo de locação são as mesmas previstas para o contrato a “canone” livre.

 

O proprietário tem a faculdade de rescindir o contrato, em qualquer momento, se o imóvel  destinar ao uso pessoal ou de familiares e ainda para ser reestruturado ou vendido. Em todos os casos, o inquilino deve ser comunicado por meio de carta certificada (“raccomandata”). Mas, de qualquer forma, se dentro de 12 meses não for comunicado o destino do imóvel, o inquilino terá direito de repreender posse do mesmo e de receber um ressarcimento equivalente a 36 mensalidades.

 

Ao contrário, no término da prorrogação bienal, o locador pode a comunicação de rescisão do contrato por carta “raccomandata”, com recibo de retorno, que deve ser enviada com pelo menos seis meses de antecedência ao vencimento.

 

Na falta de um comunicado de rescisão, se entende tacitamente que o contrato foi renovado nas mesmas condições. O inquilino pode, por sua vez, interromper a relação por justificados motivos em qualquer momento, enviando aviso pré de seis meses no mínimo.

 

“Contrato de locação  transitória”

 

Pode ter uma duração de um mês a 18 meses e deve obrigatoriamente ser ligado a uma exigência temporária do proprietário e do inquilino, que deve ser indicada no contrato e comprovada por documentos, que devem ser anexados ao mesmo.

 

No contrato deve ser previsto que no vencimento (por exemplo cinco meses) a relação de locação deve ser cessada. Se no mesmo não consta uma cláusula semelhante, e a exigência temporária é do locador, antes do vencimento do contrato, o locador deve confirmar a eventual permanência da própria exigência por meio de carta certificada a/r. Caso contrário, ou se as exigências temporárias deixarem de existir, o contrato se transforma em normal “4+4”. Para estes tipos de contratos não são previstos benefícios fiscais.

 

“Contrato de locação para estudantes”

 

É reservado para o universitário que estuda em uma Prefeitura diferente daquela de residência. A duração deste contrato pode abranger um período mínimo de seis meses até três anos (pode renovado antes do vencimento. salvo em caso de rescisão). Pode ser firmado individualmente ou por grupos de estudantes e, ainda, diretamente pelas empresas para o direito ao estudo.

 

O valor do aluguel é fixado pelo acordo territorial entre organizações sindicais, universidades e associações dos estudantes. Se o contrato de locação é fechado a distância (por telefone, internet, etc) é possível  aplicar o direito de cancelamento previsto pelo código de consumo, ou seja a interrupção para reconsiderar até 10 dias úteis da data em que foi estipulado, por “raccomandata a/r”.

 

Para este tipo de contrato é previsto benefício fiscal para o proprietário, uma redução de 30% sobre o imposto de registro e também sobre taxas a pagar no ato da declaração de renda.

 

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